A elaboração do contrato de gaveta é uma prática comum no Brasil, especialmente durante a compra e venda de imóveis e outros fins comerciais. A modalidade costuma trazer mais praticidade durante as negociações informais.
No entanto, esse tipo de documento pode vir acompanhado de alguns riscos para os envolvidos. E por menor que seja a burocracia em relação aos outros modelos contratuais, é preciso entender as suas especificidades para garantir a segurança do acordo.
Neste artigo, você vai entender como funciona contrato de gaveta, quais os seus riscos e como elaborar um modelo que tenha garantia jurídica. Acompanhe a leitura!
O que é um contrato de gaveta?
O contrato de gaveta é um documento informal que firma um acordo entre duas partes durante uma transação comercial. Ele não tem registro em cartório, nem interferências externas de imobiliárias ou instituições financeiras. Ou seja, apenas os envolvidos têm conhecimento sobre a negociação.
O objetivo é simplificar a negociação e pular etapas burocráticas. Vale salientar que esse termo indica que o documento fica guardado na gaveta, até que a dívida seja paga.
Como ele funciona na prática
O contrato de gaveta funciona da seguinte forma: o vendedor e o comprador firmam um documento, estabelecendo o valor, forma de pagamento e o prazo.
Esse contrato define os direitos e deveres de ambas as partes. No entanto, como ele não é registrado "oficialmente", a confirmação do acordo fica na base da "confiança". Ou seja, suas principais características são:
- não tem validade contra terceiros e pode ser ignorado em disputas legais;
- depende da boa fé das partes;
- pode ser questionado na justiça, afinal, não há o reconhecimento legal.
Quando o contrato de gaveta é utilizado?
O contrato de gaveta pode ser usado em diversas situações, conheça as mais comuns:
Compra e venda de imóveis sem transferência oficial
Neste caso, o documento informal pula etapas burocráticas da venda de apartamentos e casas, como por exemplo, a aprovação de crédito.
Aqui, vendedor e comprador chegam a um denominador comum, de forma particular, sem a interferência da instituição financeira. Então, o comprador realiza os pagamentos das prestações referentes ao financiamento diretamente ao vendedor.
Ele pode ocupar o imóvel, ganhando posse direta, mas, legalmente, o bem permanece registrado em nome do vendedor até que toda a dívida seja quitada.
Transferência de financiamento bancário entre terceiros
O contrato de gaveta para transferência de financiamento bancário ocorre quando uma terceira pessoa assume as parcelas dessa dívida, sem a formalização junto ao banco.
Vale salientar que esse tipo de negociação é arriscado, pois a instituição financeira não reconhece a transferência e o financiamento continua no nome do titular inicial.
Além disso, se a terceira pessoa deixar de pagar, o banco pode tomar o bem financiado, além do risco de penhora ou bloqueio judicial.
Casos de sucessão patrimonial ou acordo entre familiares
Já neste caso, o documento serve para formalizar a divisão de bens ou posse em casos de heranças, doações ou repasses informais dentro da família.
Inicialmente, os familiares decidem quem ficará com os bens e assinam o documento. O novo "dono" pode usar o bem, mas a propriedade não está formalizada em seu nome.
A falta de validade jurídica pode dificultar o reconhecimento do documento em disputas futuras e complicar a regularização, caso o titular original faleça ou mude de ideia. Além disso, há riscos de penhora ou bloqueio do bem.
O contrato de gaveta tem validade jurídica?
Depende! A validade jurídica do contrato de gaveta só ocorre quando não há violação da lei ou ordem pública. Ou seja, ele pode ser usado como prova em uma futura ação judicial, caso uma das partes descumpra o contrato.
No entanto, ele não produz efeitos jurídicos perante terceiros, que não sejam as partes contratantes.
O que diz o Código Civil sobre contratos particulares
Embora o contrato de gaveta não seja a melhor opção com valor jurídico, a legislação prevê o seu uso. Segundo o art. 108 da Lei nº 10.406 do Código Civil De 2002,
"Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País".
Condições para que o contrato tenha força legal
Para que um modelo de contrato de gaveta tenha força legal, é importante que ele tenha os seguintes elementos contratuais:
- ter o consentimento de ambas as partes;
- as partes envolvidas precisam ter capacidade jurídica, ou seja, serem maiores de idade e estarem em plenas faculdades mentais;
- o contrato deve ter um objeto lícito e possível;
- as assinaturas precisam ser reconhecidas em cartório;
- presença de cláusulas claras e detalhadas;
Importância da assinatura de testemunhas e reconhecimento de firma
A assinatura de testemunhas e o reconhecimento de firma conferem maior validade jurídica ao contrato, ajudando a evitar disputas sobre sua autenticidade. Elas asseguram que ambas as partes realmente concordaram com os termos e comprometem-se com o cumprimento das obrigações.
Nesse contexto, a assinatura digital tem se tornado cada vez mais importante, pois oferece segurança e agilidade, possibilitando a formalização de acordos de forma digital e com a mesma validade jurídica dos métodos tradicionais, adaptando-se às necessidades contemporâneas.
Riscos do contrato de gaveta
Como você já sabe, os riscos do contrato de gaveta são variados. A seguir, exploraremos um pouco mais sobre cada um deles.
Para o comprador
O contrato de gaveta apresenta riscos significativos para o comprador, como:
- perda do imóvel, já que a propriedade continua registrada no nome do vendedor, permitindo que ele revenda o bem ou sofra penhora judicial;
- perigo de dívidas ocultas, pois os impostos atrasados, financiamentos pendentes ou outras pendências podem recair sobre o comprador sem que ele tenha conhecimento prévio;
- impossibilidade de registro, o que impede a regularização da propriedade, dificultando financiamentos ou a revenda futura.
Para o vendedor
No caso do vendedor, os principais riscos são:
- responsabilidade sobre o financiamento, pois, caso o comprador deixe de pagar as parcelas, o banco continuará cobrando o titular original, o que pode levar à negativação do nome ou até à retomada do imóvel;
- risco de ações judiciais, já que terceiros, como herdeiros ou credores, podem contestar a venda, causando problemas legais e possíveis disputas sobre a propriedade.
Para terceiros
Para terceiros, as complicações surgem principalmente nos quesitos:
- dificuldade de regularização do imóvel, pois, sem um registro formal, qualquer tentativa de formalizar a propriedade no futuro pode ser burocrática e custosa;
- outro ponto crítico são os problemas na sucessão patrimonial, já que, caso o vendedor faleça antes da regularização, o imóvel entrará no inventário e poderá ser disputado entre os herdeiros, deixando o comprador em uma posição vulnerável.
Vale frisar que os “terceiros” afetados pelo contrato de gaveta podem ser diferentes pessoas ou entidades que, direta ou indiretamente, tenham algum interesse ou envolvimento na negociação.
Como fazer um contrato de gaveta mais seguro?
Para elaborar um contrato de gaveta válido e com segurança jurídica, é importante seguir alguns passos.
Consultoria com advogado especializado
Tenha um advogado para acompanhar todo o processo e orientá-lo sobre os riscos. Um profissional especializado pode ajudar a redigir cláusulas corretamente e garantir que o acordo esteja dentro da legalidade.
Cláusulas específicas para evitar litígios
O contrato deve conter cláusulas bem detalhadas sobre prazos, obrigações das partes, pagamento e eventuais penalidades. Inclua também disposições sobre o que acontece em caso de inadimplência ou descumprimento do acordo.
Garantias adicionais para evitar problemas futuros
Para aumentar a segurança, é recomendável exigir garantias, como uma cláusula de multa em caso de descumprimento ou a assinatura de testemunhas.
Software de assinatura eletrônica
O uso da assinatura eletrônica traz ainda mais proteção, garantindo autenticidade, integridade e validade jurídica ao documento. Com plataformas especializadas, é possível formalizar acordos de forma rápida, segura e sem burocracia.
Alternativas ao contrato de gaveta
Existem opções mais seguras para formalizar a negociação. Conheça algumas alternativas que permitem maior proteção jurídica e evitam problemas futuros.
Cessão de direitos
Permite a transferência de direitos sobre o imóvel de forma mais segura, podendo ser registrada em cartório, garantindo maior proteção jurídica.
Contrato de compromisso de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária
Formaliza a negociação e permite que o comprador obtenha financiamento direto, reduzindo riscos para ambas as partes.
Regularização via usucapião ou ação judicial
Em casos de posse prolongada e ininterrupta, o comprador pode buscar a propriedade legal do imóvel por meio da Justiça.
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